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임대주택사업으로 시세 차익 높은 월세이자 수입을
지산그룹 (ip:) 평점 0점   작성일 2020-09-11 추천 추천하기 조회수 26

(부동산경제 2001416)

한주식 회장 저

 

저금리 시대에 가장 추천할 수 있는 임대주택사업에 대해 알아보자.

임대사업은 건설임대와 매입임대로 구분된다.

건설임대의 경우 5층 혹은 4층의 공동주택 22(전용18)이면 수도권 준농림지(이천 KOREA2000이 시행하는 임대 아파트)의 경우 토지와 건축비가 4400만원이다. 1세대당 초기 부담금 1400만원에 국민주택자금 3천만원으로 변리 4.8%로 계산하면 월 은행 이자가 12만원이 된다.

이 주택을 임대 받아 재임대할 경우의 대차를 보면 다음과 같다.

임대료로 보증금 400만원에 월 40만원에 재임대한다고 한다면 1세대당 1천만원을 투자하여 월 28만원의 수익(40~12만원)이 생긴다. 5년 후 분양시 양도소득세를 감면 받고 시세 차익도 얻을 수 있어 건설 공사의 일감이 불안정한 수주 건설업보다 수익성, 안정성에서 양호하다.

건설회가 아닌 이 회사의 경우 값싼 준농림 지역의 임야에 건설회사의 유휴인력을 접합함으로서 가능했다. 분양 아파트의 경우 분양 이율이 여의치 않으면 시행사의 사업 성취가 어려울 것을 감안하면 수익이 괜찮은 사례라 하겠다.

매입 임대의 경우는 2세대 이상이라야 하는데 건설 원가에 약간의 분양 회사의 이익금이 더해져야 하는데 이때 취득세, 등록세, 주택 채권은 면제받으나 일반 분양가로 계산하면 이익을 내기 어렵게 된다.

22평을 평당 분양가 300만원으로 매입해 6600만원에 분양 받는다고 보면 융자 3천만원을 제한 3600만원을 부담하고 28만원(40~28만원)의 수입이 된다.

 

9% 정도의 수익이 되어 같은 수준의 다른 수익에 비해 세금 부담이 없으므로 약간의 메리트는 있다고 보고 주택 가격이 오르는 경우라면 시세 차익이 있을 수 있으므로 물가 상승에 대항하지 못하고 액면만 유지되는 예금과 비교한다면 양호한 투자라 하겠다.

 

이와는 달리 경매 시장에서 푸대접 받는 연립·다가구·다세대 주택을 경락받아 임대주택 사업을 할 경우를 검토하면 수도권의 신도시가 아닌 지역에서는 전세금 정도로 다세대 주택을 낙찰 받을 수 있다.

 

투자금액 전액을 은행융자를 얻고 이를 은행 이자의 2배인 년 20%(1.6%)에 월세를 받는다면 절반은 은행이자로 보더라도 큰돈들이지 않고 월세중 절반의 수입이 생길 수 있다는 계산이 된다.

건설 임대의 경우 공실률이 높지 않다면 임대주택 자금의 이자율이 3~5% 정도이므로 안정된 수익이 보장된다.

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