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형질변경으로 공장지 개발
지산그룹 (ip:) 평점 0점   작성일 2020-09-11 추천 추천하기 조회수 25

(부동산경제 2001423)

한주식 회장 저

 

IMF로 공장의 생산품 매출이 줄어들어 공장가동율이 떨어지고 공장의 경매가 속출했다.

형질변경을 통한 임야를 대지로 지목변경 하여도 마땅한 용도가 많지 않고, 공장 역시 매매가 안 되고 임대수요도 없던 것이 요즘들어 공장을 찾는 사람이 늘어가는 추세이다.

수도권의 경우 평당 50만원으로 지을 수 있는 샌드위치판넬조의 소규모 공장을 전세 100만원에 찾는 수요가 많다. 건축비의 2배에 이르는 전세수요와 더불어 월세의 경우 평당 15천원 전후의 임대수요에 견주면 연36%의 고율 임대료가 보장되다 보니 형질 변경으로 인해 생긴 부지의 수요가 왕성해지고 있는 것이다. 특히 준농림지의 난개발이 사회문제로 제기되어 신규허가가 억제되다 보니 허가된 준농림지의 쓸모가 많아졌다.

 

형질 변경을 위해서는 산림(농지) 대체비용을 납부하여야 하고 전용 부담금과 개발 부담금을 납부하여야 한다. 그런데 대체비용 부담액은 비교적 많지 않고 전용 부담금 역시 공시지가의 20%로 아주 높지만 준보전임지를 50% 이상 편입하면 대부분의 개발에서 감면된다.

 

하지만 수도권에만 부과되고 있는 개발 부담금은 개발이익의 25%로 부담이 높아 개발과정에서 잡비로 길거리에 뿌리는 돈을 제하고 나면 실지로 형질 변경으로 발생되는 이익의 대부분을 개발부담금으로 납부하는 꼴이 되기 쉽다.

 

이에 대한 대책으로 다음 몇 가지를 들 수 있다.

 

첫째, 부과 대상에서 제외되도록 하는 방법으로 개발면적을 특별시·광역시에서 660미만, 기타 도시계획구역에서 990미만, 도시계획구역외 1650미만 단위개발로 유도계획을 한다.

 

둘째, 국민주택규모 건설용 주택용지와 준보전 임지를 70% 초과하여 편입하는 경우 등에서는 50%가 감면된다.

 

셋째, 개발비용 중 공사원가는 정부표준 품셈단가를 초과할 수 없으나 등록된 건설업자와의 등록된 건설업자와의 도급계약에 의해 지출된 비용은 전액 인정되는 점을 감안하여 시공을 건설업자에게 도급하면 개발 부담금으로 인한 고충은 상당히 해소된다.

넷째, 개발이익은 준공시 공시지가에 개발비와 착수시의 공시지가를 제한 가액이므로 개발전 공시지가가 높고 개발 후에 적용될 주변대지 공시지가가 낮으면 유리하다.

 

토지의 형질변경이 주로 도시계획지역 외의 준농림지역에서 이루어져 진입로 등의 고충이 많으나 공장지의 경우는 고충해소 차원에서 비교적 형질변경이 수월한 편이다.

 

공장 설립 확인서를 받으면 산림형질변경, 농지전용허가 등을 쉽게 받을 수 있어 형질변경에 많이 쓰인다. 공장 설립 시에도 건축비와 운전자금을 쉽게 조달할 수 있고, 대부분의 중소기업 공장 설립에 지방세, 소득세 등의 감면 혜택이 많아 저금리 시대의 투자로 유망하여 소자본을 묻어 두는 수단이 되고 있다.

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