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공장·창고 임대업이 뜬다
지산그룹 (ip:) 평점 0점   작성일 2020-09-11 추천 추천하기 조회수 51

(부동산경제 2001514)

한주식 회장 저​

 

저금리시대에 유동성 장세를 타고 주택 임대업에 돈이 몰리면서 역세권의 소규모 공동주택 임대업이 안전하고 수익도 높다고 한다. 그러나 누구나 좋다고 생각하는 투자에서 큰 이익을 기대하기보다 틈새 시장을 살펴보고 고수익을 올리되 위험부담을 최소화 할 필요가 있다.

부동산 임대수익의 원리는 부동산 가격의 60~70% 수준에 전세가가 형성된다고 보고 이를 월세로 임대하고, 전세금을 대출받는 금리와의 차이를 크게 하면 월세수입이 은행 예금의 2배로 유리하다는 것이다. 부동산의 가격은 내릴 확률보다 오르는 경우가 많아 투자가치가 있다는 설명이 설득력이 있다.

소규모 공장 투자의 틈새를 보자.

수도권 공장은 총량 규제에 묶여 허가신청 후 오래 기다려야 한다. 하지만 500미만의 경우는 제조장인 근린생활시설로 허가된다. 그리고 도시지역이 아닌 곳에서는 부지가 1650미만이면 개발부담금 대상도 아니라서 투자성이 있는데 서면 투자를 해 보자.

-임야 500X 20만원 = 1억 원

-조립식공장 150X 50만원 = 7500만원

-투자금액 17500만원

 

2250만원 보증금에 월세 225만원을 받는다면(평당 1만천원, 임대료는 수도권에서 원활하게 이루어지는 시세임) 투자금을 은행에서 차입 시 <(투자금 17500만원-보증금 2250만원)X 10%/12)=126만원의 은행이자가 발생된다.

 

월세 225만원을 받아 126만원의 대출이자를 부담한다면 월 100만원의 수익이 발생한다.

또 이런 경우 준농림지역 제도가 없어질 예정이므로 임야에 제조상 건축으로 인한 대지는 도시지역이나 준도시 지역이 될 것이므로 최소한 지가가 떨어지지는 않을 것이다.

 

투자의 기본을 안정성과 수익성에서 찾는다면 투자한 돈을 우선 회수할 수 있고 지가 하락의 위험이 없어 안전성이 있다.

 

또 주택처럼 누수, 하수도, 설비 등의 하자보수 부담 없이 한 번 임대하고 나면 임차인이 생산공장을 운영하면서 관리하고 필요한 시설을 하는 과정에서 하자는 치유 될 것이므로 안전성, 수익성, 관리의 편리성을 겸비한 임대라 할 수 있어 권할 만 하다.

 

이런 소규모 공장을 연접하여 여러 동을 지을 경우 부지간격, 건축비도 절감되겠고, 철도, 고속도로에서 100m, 국도에서 50m 떨어진 준농림지에선 건축허가 없이도 건축이 가능하다.

 

그러므로 소규모 투자에 더욱 적합하고, 물류창고의 경우도 위의 공장 임대와 유사하나 수질 보전 특별대책지역 등의 수도권에서도 큰 규모의 설립이 가능하므로 투자할만하다.

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