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월세시대의 부동산 투자
지산그룹 (ip:) 평점 0점   작성일 2020-09-11 추천 추천하기 조회수 30

부동산경제 2001521

한주식 회장 저

 

사글세는 10달분 집세를 맡기고 매월 까먹는 임차방법인데 옛적에 복덕방에 가면 이걸로 할아버지가 지적도도 없이 김서방 문간방을 소개하였다.


세가 좀 많은 도시의 방은 입주 시 돈을 맡겼다가 이사갈 때 찾아가는 도지(전세)가 뿌리를 내렸다. 새집을 지은 집주인이 건축공사비가 부족하면 전세로 보충하고 매일같이 집세가 오르다 보니 오른 집값으로 전세를 빼주고 온전한 집주인이 될 수 있었다.


하지만 저금리시대를 맞이하여 집값이 오르지 않자 집주인들은 은행에서 융자 받고 월세 놓으면 이자보다 월세가 많으니 너도 나도 임대사업을 하게 되고 시세 차익을 위한 토지 투자보다 임대용의 수익성 있는 부동산을 선호하게 된다.


부동산의 평가는 수익성, 비교성, 개발건축비(복성식)로 감정을 하게 된다.


과거 가장 선호하는 평가 방법은 부동산 중개업소에 가서 유사 부동산이 얼마에 거래된 사례가 있는지를 수소문하는 비교 평가법이었다. 하지만 이제는 임대료가 얼마인지를 확인하여 수익성을 검토하는 수익평가법을 애용하게 되었다.


주택의 경우는 핵가족이 살 수 있는 소형이, 더 나아가 학생 근로자들이 집 주인 눈치 보지 않고 혼자서 살 수 있는 원룸 구조의 방이 임대용으로 적합하다.


큰 집을 선호하던 것이 작아도 쓸모 있는 구조에, 교통이 편한 역세권을 선호하게 됐고 공장 등 생산, 산업 관련의 부동산은 고속도로 톨게이트 부근을 선호하여 실리로 부동산을 평가하는 것이다.


실리를 따지고 전세가 월세로 이행되는 것은 국제화 시대의 흐름이라 볼 수 있다.


우리나라에만 존재한다는 전세 제도가 갑자기 허물어지면서 다가올 부동산 리츠와 어울리게 되면 은행보다 수익이 좋은 임대시장으로 부동자금이 흘러들 것으로 보이는데 이렇게 되면 월세 시장이 부동산 경기를 몰고 올 것이다.


리츠의 경우도 큰 부동산을 개발하여 월세 수입을 노리거나 호텔처럼 방이 많은 경우 방 하나씩 따로 리츠로 투자하여 수익을 올릴 수 있게 소액 투자자를 모집하는 등 증권 의 뮤추얼펀드처럼 크고 작은 돈을 투자하고 일정한 수익을 얻을 수 있다.


그러나 활동적인 투자가라면 소규모 공장, 창고 등을 건축하여 임대하는 편이 수익도 높고 시세차익도 크게 올릴 수 있다.


근래에는 대·소규모의 창고 임대가 호황이므로 준농림지의 싼 부지를 이용하여 평당 40만원 전후의 건축비로 조립식 창고를 건축하면 연 20%이상의 임대가 가능하여 주택의 경우보다 유리하다.

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