게시판 상세
소규모 공장 임대업 예찬
지산그룹 (ip:) 평점 0점   작성일 2020-09-11 추천 추천하기 조회수 41

소규모 공장 임대업 예찬

(부동산경제 2001528)

한주식 회장 저​

 

경매에서 공장이라면 아무도 쳐다보지 않던 때가 엊그제 같은데 수도권에 빈 공장이 없고 새로 공장을 지으려면 공장 총량제에 걸려 신청 후 1년은 기다려야 한다.

수도권에서 신규 설립 가능한 소규모 공장을 건축하여 임대하는 것이 수익성이 있는지 허실을 저울질해 보기로 한다.

먼저 500이상의 공장을 설립하기 위해서는 사업계획이 구체적이라야 하므로 임대용으로는 적합하지 않고 자본이 많이 투자되어 전문성이 있어야 한다. 그러나 500미만의 경우는 근린생활 시설인 제조장으로 분류되어 구체적 사업계획 없이도 가능하다.

본사가 대단지로 개발한 호법 I.C부근의 예를 들면 허가난 부지 가격이 20만원으로 400평 부지를 구입한다면 부지 가격이 8천만원이다. 여기에 150평 공장을 평당 50만원에 건축하면 7500만원이 소요되어 총투자액이 15500만원이 된다. 평당 2만원씩 임대할 경우 월수입이 300만원이므로 투자한 자본에 비하면 년24%의 수익이 발생하고 준공 후 토지공시지가가 33만원이 되므로 시세차익이 발생하게 된다.

그러면 불경기에 왜 이런 현상이 발생할까?

수도권 정비계획법이 적용되는 서울 주변의 수도권에는 창업하는 중소기업이 넘치는 반면 공장 총량제로 인해 공장 허가를 받는데 시일이 오래 걸린다. 또 준농림지역의 난개발, 연접개발의 억제로 신규 개발이 어려워지다 보니 큰 규모 자체가 어렵다.

작은 규모로 개발하는 경우 도로·상하수도 특히 수질보전과 관련해 오수 정화조 설치비용이 첨가되어 대규모 보다 단위 면적당 개발비용이 과중하므로 공장 설립이 어렵다. 반면 IMF이후 명예 퇴직자들이 퇴직금을 금융기관에 예치할 경우 저금리에 만족하지 못하고 창업의 전성시대를 이루어 수요가 폭발하는 것이다. 수요와 공급이 균형을 유지하지 못하면 임대 가격이 오르게 되고 임대업자의 창업자금 혹은 투자금은 싼 금융이자로 대체되므로 재투자가 원활히 이루어지게 된다.

서울 강남에서 성남-광주-곤지암-덕평-호법-이천을 잇는 3번 국도나 42번 국도를 따라 달리다보면 공장 창고 짓는 현장이 곳곳이 산재해 있는데 경기가 좋음을 실감할 수 있다.

 

주택 임대와 다른 점은 시세 차액이 발생한다는 점.

주택은 이미 개발된 주거지역에 건축하므로 토지 가격이 안정된 반면 소규모 공장은 교외의 저렴한 임야 등을 이용하므로 건축 후 임야가 대지로 되고 개발이 진행되는데 따른 개발이익이 생긴다.

 

또 공장의 근로자들이 가까운 곳에 주택을 지어 마을을 일구면 주거지역으로 발전될 것이므로 한적한 곳의 공장 건설 임대가 도심의 주택임대보다 유리하고 임대료도 토지가격이 싼 땅에 짓는 공장이 유리하다.

임야의 면적이 50% 이상이면 전용 부담금이 면제되고 면적이 1,650미만이면 개발부담금까지 걱정하지 않아도 된다.

 

첨부파일
비밀번호 수정 및 삭제하려면 비밀번호를 입력하세요.
댓글 수정

비밀번호 :

/ byte

비밀번호 : 확인 취소