부동산 경매 컨설팅-하자치유의 유형별 사례(1) 

(부동산경제 2000년 11월 27일)

한주식 회장 저​

부동산은 동산과는 달리 덤핑 시장이 따로 없다. 더 싼값에 매입하자면 수요자가 없어 계속 유찰 되는, 치유할 수 있는 하자를 내재한 물건 중에서 골라야 한다. 하자 치유의 컨설팅을 사례별로 실례를 들어 치유해 본다.

첫째 (경매개시 결정)

충북 음성군에 소재한 공장을 감정가의 20%인 8억 원에 최고가 입찰은 했으나 경락이 불허가 되었는데 이유는 소유자에게 개시결정 통지서가 도달되지 않았다는 것이다.

이에 대한 컨설팅 답변⇒ 소유자는 법인의 대표이사인데 토지 중 일부가 농지로, 대표이사인 개인으로 등기하였는데 후일 이 등기가 해제되었으므로 해제는 해지와 달리 일단 유효하게 성립한 계약을 소극적으로 소멸(해소)시키는 일방적인 의사표시인 것으로 당초부터 등기되지 않은 것으로 간주된다. 따라서 대표이사에게만 송달하고 개인에게 송달되지 않았더라도 하자가 없다.

둘째 (유치권)

우성건설이 설악산에 콘도를 짓다가 부도나 경매된 토지의 경락과 관련하여 100억 원 토지에 100억원의 기초공사가 되어 있는 경매 토지상의 공작물이 지상권과 유치권 신고가 되어 있어 유찰되고 있었다. 이것을 17억 원에 낙찰받아 채무자의 유치권 신고에 대하여 건설공사를 한 것은 인정되나 건설업자가 본건 채무자이고 건축물의 경제성이 없다는 이유를 들어 인도명령 받아 해결.

셋째 (토지별도 등기)

수원시 장안구 조원동 빌딩 경락에서 토지별도 등기는 해제 안 된다는 이유로 신축빌딩을 시가보다 20% 싼값에 경락받았는데 토지 근저당이 된 뒤 건물을 짓고 추가 설정한 사항으로 토지 건물이 일체로 경락되므로 집합건물의 토지상에 있는 근저당은 해지됨이 당연하다.

넷째 (환매등기)

평택시 비전동 택지개발지구에 있는 라이프아파트 부지는 라이프건설이 토지공사로부터 매입 시 아파트 용도로 이용하지 않으면 환매한다는 조건이 있는 상태에서 경매되었다. 하지만 택지개발지구 내의 제일 인기 있는 아파트 부지를 타 용도로 이용할 이유도 없거니와 환매되더라도 경매가의 3배의 가격이 보장되므로 환매등기는 하자가 아니다.

다섯째 (농지취득자격증명)

여주군 하리의 주거지역 내의 농지는 농지취득자격증명이 없으면 보증금을 몰수한다는 조항 때문에 계속 유찰되고 있었다. 하지만 도시계획 지역 내의 녹지가 아닌 경우에는 농지법의 배척조항에 의해 농지증명은 첨부하지 않는다.