(부동산경제 2000년 12월 18일)

​

한주식 회장 저​

​

부동산은 동산과는 달리 덤핑 시장이 따로 없다. 더 싼값에 매입하자면 수요자가 없어 계속 유찰 되는, 치유할 수 있는 하자를 내재한 물건 중에서 골라야 한다. 하자 치유의 컨설팅을 사례별로 실례를 들어 치유해 본다.

열다섯 번째 (등기전 이용)

경락 대금은 납부하였으나 세금, 농지, 공유분할 등의 사유로 등기 전이라도 민법 제187조 ‘상속, 공용 징수, 판결, 경매, 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다.는 규정을 적용해 허가 신청 등을 할 수 있고 이용할 수 있으므로 이는 경락이 매매로 인한 소유권 취득보다 유리한 점이라 하겠다.

열여섯 번째 (점유권)

부동산을 경락 받을 때 가장 유의할 점이 점유 문제이다. 특히 주택이나 주거용으로 이용하는 부동산인 경우에는 공법이나 민법 외에 주택임대차보호법이 적용되어 먼저 등기가 되어 있지 않더라도 대항력이 생긴다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고 임대 주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 해당된다.

주민등록을 마치기 전에 선 순위로 근저당 등이 있는 경우에도 보증금중 특별시(광역시)에서는 1천200만원. 기타 지역 800만원까지는 우선 변제권이 있는데 이 금액은 경락 금액에 포함되므로 경락자의 추가 부담은 아니다.

열일곱 번째 (인도 명령)

점유권을 행사하는 점유자에 대하여 경락자는 명도 요청을 하게 되는데 ‘합의, 인도 명령, 명도 소송’등의 방법으로 이루어진다.

명도 소송을 하자면 시일이 많이 걸려 계획대로 이용하는데 차질이 생기므로 간편한 인도 명령으로 명도할 수 있는 부동산을 고르는 것이 유리하다.

인도 명령의 대상으로는 채무자, 소유자, 경매 개시일 이후 입주자 등에 대하여는 대금 납입일로 부터 6개월 이내에 경매계에 인도 명령을 요청하면 1주일 정도 걸려 명령이 나온다.

열아홉 번째 (점유로 인한 소유권 취득)

경락대상 토지 중 일부 혹은 이웃 토지 중 일부가 관습 도로로 쓰이고 있거나 경계 담장이 사실과 달리 되었을 경우 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하면 등기하므로 써 소유권을 취득하게 된다.

담장 안에 남의 땅이 들어와 있으면 등기할 수 있고 도로로 이용하는 경우에도 이 규정을 적용할 수 있다.