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저금리 시대의 부동산투자(1)-주거지역의 여관 투자
지산그룹 (ip:) 평점 0점   작성일 2020-09-11 추천 추천하기 조회수 24

저금리 시대의 부동산투자(1)-주거지역의 여관 투자

(부동산경제 2001312)

한주식 회장 저​

 

물건 값에는 적정가격이 형성되는데 부동산은 유사 상품을 한 곳에 진열하지 못하다보니 상황에 따라 덤핑을 하지 않는데도 여러 가격이 형성된다. 평가 방법으로 수익성, 비교 방법, 복성식 방법이 가격을 적용하여도 설명되지 않는 경매 시장이 여기에 해당된다.

저금리 시대에 부동산 투자로 안정성과 수익성을 겸비하는 투자를 기획해본다.

서해안고속도로 비봉I.C에서 안산으로 들어가는 39번 국도변은 개발제한지역인데 구포리일대만은 자연취락이 형성되어 있는 주거지역이다.

이런 곳에는 10여 년 전 건축법에 12m이상 도로변에는 숙박시설을 건축할 수 있는 특례가 있었고 그때 건축된 여관이 경매 매물로 나왔다.

최근 문제되고 있는 고밀집 주거지역의 숙박시설들의 경우 아파트 주민들의 집단 항의에 직면해 있고, 난개발로 문제되고 있는 준농림 지역의 러브호텔이 환경오염과 하수문제 등으로 고전하는 것과는 달리 이 여관은 경쟁 관계에서 어부지리를 얻게 되고 이미 건축법 개정으로 숙박시설이 건축할 수 없게 되어 독점적 위치에 있음이 확인된다.

이 부동산은 토지의 지목이 전, 답인 부분이 전체 면적의 90%5천 평 정도를 포함하여 경매 가격이 8억원 정도이다. 토지 건물을 낙찰가격의 2%에 임대할 수 있고 농지인 부분도 농지법 제3612호에 따라 농지 전용을 하지 않고 건축이 가능하므로 안전한 수익성이 보장되는 사례로 꼽힌다.

또 이 경우에는 숙박시설인 4층 건물이 도로에서 상당한 거리를 두고 떨어져있으나 도로가 2차선에서 4차선으로 넓혀지면서 도로변의 토지 일부가 도로부지로 수용될 예정이다.

이에 따라 현재의 대지가 주거용지로 이행되는 토지로 숙박시설을 건축비에다 감가상각비를 뺀 가격의 복성식 평가를 하였으나 독점적 지위의 상업시설이 숙박시설의 수익가치로 평가하고 농지를 상업시설의 추가 확장부지 내지 주차장 부지로 생각한다면 컨설팅 대상으로의 부동산 가치는 월등히 높다고 볼 수 있다.

경매에서는 감정가 대비 낙찰 가격을 말하는 낙찰가율이 낮다고 해서 가격이 싸다고 볼 수 없다.

대부분의 법사가격이 시세 대비하여 고평가되어 있으나 개발제한지역 혹은 교외의 대지화할 수 있는 토지에서는 시세보다 낮은 물건이 더러 있으므로 발로 뛰어 물건을 확보하는 것도 중요하지만 화장발이 잘 듣는 토지를 찾는 안목을 길러봄직하다.

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