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저금리 시대의 부동산투자(2)-부동산을 싸게 살 것인가 하자를 살 것인가
지산그룹 (ip:) 평점 0점   작성일 2020-09-11 추천 추천하기 조회수 23

(부동산경제 2001319)

한주식 회장 저

 

물건 값에는 적정가격이 형성되는데 부동산은 유사 상품을 한 곳에 진열하지 못하다보니 상황에 따라 덤핑을 하지 않는데도 여러 가격이 형성된다. 평가 방법으로 수익성, 비교 방법, 복성식 방법이 가격을 적용하여도 설명되지 않는 경매 시장이 여기에 해당된다.

저금리 시대에 부동산 투자로 안정성과 수익성을 겸비하는 투자를 기획해본다.

 

우리 조상들이 가장 좋아하는 것이 에누리인데 부동산을 살 때에는 팔 가격에서 흥정을 통해서 가격을 에누리해야 직성이 풀린다.

싼 곳이 경매이고 1회 유찰 때마다 20~30%씩 가격이 내리긴 하나 최초 가격에서 50% 이하로 내려가는 깔끔한 물건을 찾기는 쉽지 않다.

 

관심을 돌려 하자 있는 물건을 고른다면, 특히 훨씬 더 투자 가치가 높은 왕따를 찾으면 정상적 토지의 절반이면 살 수 있는데 이런 토지를 매입하여 하자를 줄이거나 건물의 용도를 바꾸고 리노베이션으로 화장시키면 높은 수익이 보장된다.

 

대지보다 월등히 싼 농지를 고르고, 그 중에서도 농림지역의 보호구역 농지를 매입하여 전용하고자하면 웬만한 규모라면 준농림지역과 같이 하자 치유가 되고 보전임지 중 생산임지를 초지와 과수원으로 전용하면 보전임지에서 해제되므로 하자 치유가 된다.

이때에는 전용후 3년간은 타용도로 변경하려면 산림법상 별도의 변경 허가를 받아야 하나 투자목적은 달성 된 것이다.

 

96년 농지법이 시행되면서 논을 밭으로 자유롭게 바꿀 수 있고 통작거리 및 6개월 거주 요건이 없어져 영농의사와 능력만 있으면 농지 취득자격 증명을 받아 취득할 수 있다.

임야는 임야 매매증명 제도가 없어져 자유롭게 취득하여 형질변경을 통해 대지로 변경할 수 있다. 전용 부담금도 감면되는 경우가 더 많으며 개발 부담금도 50% 감면되는 경우가 많아 개발이익의 12.5%를 납부하므로 써 형질 변경을 완료할 수 있게 되었다. 수도권 외의 지역은 개발 부담이 전액 감면된다.

 

전원주택 부지를 매입하기보다 농업진흥지역 농지를 매입하여 1 채전밭으로 쓰면 농어민의 자격으로 주택을 지을 수 있어 노후의 대책으로나 취미생활로나 괜찮을 것인데 오다 가다 이러 부지를 눈여겨봄이 어떨까?

 

다만 농지의 경우는 큰 규모의 개발이 어렵고 임야의 경우 3까지는 가능한 곳이 많아 저금리 시대의 투자로 안성맞춤이고 상업 시설을 설치하는데 어려움이 없으므로 구태여 자가가 높은 상업지역이 아니라도 수익성 있는 창업 부지를 마련할 수 있다.

 

농지를 살 때는 50%이상의 준보전임지를 같이 사서 개발하면 전용 부담금이 감면되고 70% 이상의 준보전임지를 편입하면 개발 부담금 감면에도 특례가 있는데 건축법에서 대지(부지)는 지적법상 대지가 아니라도 가능하다.

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