형질변경부실…부실공사보다 참변

(부동산경제 2000년 04월 19일)

한주식 회장 저 

형질변경이 부실하면 건축물 부실보다 더 큰 화가 된다. 형질변경과 관련돼 각종 민원처리에 부딪혀 온 필자로서는 정부의 규제개혁, 민원 처리의 타당성에 관심이 많게 마련이다. 사안이 생길 때마다 여론이 뜨거운 냄비처럼 달아올랐고 관련 부처는 참신한 구호와는 달리 즉흥적으로 대처했다. 필연적 인과관계를 살펴보지 않다보니 오류도 생긴다. 결과에는 원인이 있기 마련인데 원인분석 방향이 다르면 엉뚱한 결과가 나온다.

필자가 보기에 그 뚜렷한 실례가 하나 있다.

1995년 어느 날. 강도 높은 지진이 난 것도 아닌데 삼풍백화점이 무너졌다. 그것도 철근콘크리트 건물인데 말이다. 세계적으로도 드문 비극적인 재앙이 오자 언론에서는 대서특필하면서 보도했다. 그리고 원인을 부실공사에 돌렸다. 건설업을 둘러싼 비리가 심심찮게 보도되고, 실제로 어느 회사 하나 강력하게 항의할 투명성도 없었는지 오랫동안 부실공사로 보도되다 보니 그것이 원인인 것처럼 정설로 받아들여졌다.

사고발생 후 감사원에서는 사고 원인에 대해 건설업자들에게 의견을 물었다. 필자는 다른 사람들과 다소 다른 의견을 개진했다. 판단은 이 글을 읽는 이들에게 맡긴다.

삼풍백화점 주변이 개발되기 전의 지형을 놓고 보면 삼풍아파트와 법원은 산의 정상에 위치해 있고 붕괴된 삼풍백화점이 있던 자리는 골짜기였다. 골짜기를 매립한 땅에 백화점을 지었는데 문제는 이웃에 있는 삼성체육관 여원사에 온천이 개발된 점이다.

온천은 지하수의 온도가 25°C만 넘으면 된다. 우리나라 지온이 평균 17°C이고 100m을 파내려 갈 때마다 1.5°C가 상승하므로 1천m만 파 내려가면 32°C(17°C+15°C)의 물을 퍼 올릴 수 있다. 그렇게 보면 우리나라 어디든 1천m만 파면 온천물이다.

문제는 용출량이다. 온천지역 지정 후 개발과정에서 수량이 부족하면 보링시 설치했던 그라우팅을 깨고 지표수가 스며들게 된다. 전주 벼가 이천 정미소에서 도정하면 이천미가 되듯이, 스며든 지표수도 1천m 지하에서 퍼 올리면 온천수로 둔갑한다. 붕괴된 백화점 지반 밑의 지표수가 온천으로 흘러가면 지표수를 뺏긴 지반은 붕괴된다. 5층 건물이 순식간에 허물어진 것이 아니라 지반이 붕괴되었다는 결론이다.

결국 온천을 개발하기 위해 이루어진 잘못된 형질변경이 엄청난 참변을 가져왔던 것이다.