(부동산경제 2000년 12월 11일)

​

한주식 회장 저​

​

부동산은 동산과는 달리 덤핑 시장이 따로 없다. 더 싼값에 매입하자면 수요자가 없어 계속 유찰 되는, 치유할 수 있는 하자를 내재한 물건 중에서 골라야 한다. 하자 치유의 컨설팅을 사례별로 실례를 들어 치유해 본다.

열한 번째 (지역권)

지역권은 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리를 말하는데 안산시 대부 북동 산38번지 임야는 지적상 맹지로 계속 유찰되어 평당 3만원에 낙찰되었다. 그러나 민법 294조 및 245조 지역권인 관습도로가 있음을 국립지리원 발행 지형도로 입증하여 도로로 인정받고 5천 평의 건축물 허가를 받았다.

열두 번째 (지상권)

지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 이용하는 권리를 말한다.

경매에서는 흔히 건축 공사 중인 현장의 부도로 토지의 경매가 이루어지면서 건축 중인 건축물이나 공작물이 지상권 혹은 유치권을 주장하는 경우가 발생한다.

이런 물건은 경매 기피 대상이므로 유찰이 많아 싸게 구입할 수 있는데 토지상의 근저당권 및 지상권을 설정한 뒤 건축이 시작되므로 이 경우 지상권은 주장할 수 없고 유치권도 건물 허가권자는 유치권자가 될 수 없으며 건축물의 도급업자인 경우도 토지상의 경락자가 철거한다면 유치권을 주장할 수 없다고 봐야한다.

열세 번째 (공유토지)

경매에서 흔히 공유토지의 일부가 경매되면 분할에 대한 번거로움과 분쟁 예상으로 유찰되게 된다. 하지만 이 경우 ‘공유토지분할에 관한 특례법’ 절차에 따라 분할할 수 있게 함으로써 토지에 대한 소유권 행사와 토지의 이용에 따르는 불편을 해소하고 토지 관리 제도의 적정을 기함을 목적으로 하는 특례법으로 지적 측량을 실시하여 작성한 측량성과도로 간편하게 분할할 수 있다.

열네 번째 (미개발된 토지)

경매 대상 토지는 도로, 상·하수도, 형질변경 등 건축이 즉시 가능한 상태의 대지라면 가격이 높으나 임야, 하천, 유지 등 현 상태로 건축이 불가하거나 어렵다고 사료되면 유찰로 인한 가격 하락이 된다.

토지가 도시계획 지역이라면 ‘토지의 형질변경 등 행위 허가 기준 등에 관한 규칙’을, 개발제한지역이라면 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법’을, 도시계획 지역이 아니라면 ‘국토이용관리법’ 등을 적용하여 형질 변경으로 대지화하면 싼 가격으로 대지화 할 수 있다.

이용하고자 하는 용도에 따라 특별법 혹은 예외 규정으로 개발할 수 있는 길은 열려있다고 본다.